Недвижимость в Чехии: некоторые вопросы владения домом или землей в Чехии.

Новая редакция Гражданского кодекса разрешает споры между соседями. Ознакомьтесь с восьмью новеллами законопроекта.

Добросовестное владение

Добросовестное владение регулируется действующим Гражданским кодексом. Это институт, который обеспечивает защиту прав лица, которое считает себя добросовестным собственником.

На практике этот термин можно объяснить на примере, когда вы покупаете недвижимость на законных основаниях с соблюдением всех существующих требований к совершению сделки (оформлению покупки недвижимости), однако лицо, продавец, в свою очередь приобрел это имущество незаконно и не мог им распоряжаться, в том числе продавать вам. Это означает, что вы приобрели недвижимость с дефектом титула, однако о его наличии вы не знали и не могли знать по объективным причинам. В этом случае вы считаетесь добросовестным владельцем.

Институт добросовестного владения будет отражен и в новом Гражданском Кодексе. По истечению 10 летнего периода владения такого рода недвижимостью, вы становитесь его собственником. Для определения момента начала исчисления течения срока необходимо сохранить правоустанавливающие документы, подтверждающие факт приобретения вами этой недвижимости (например договор купли-продажи, даже если с юридической точки зрения он является недействительным).

Новый гражданский кодекс вводит и такое понятие как внеочередное добросовестное владения - право на признание права собственности на недвижимость в Чехии по истечению 20 летнего срока фактического его владения, даже в том случае, если владелец не может документально доказать факт законного приобретения им этого имущества.

Изменение границ земельного участка

Следующим интересным положением является изменение границ участка. Новый Гражданский Кодекс устанавливает, что в случае если границы участка четко не определены, то применяются границы, установленные обычной практикой мирного использования земельного участка в Праге, например. При невозможности мирного разграничения участка, границы могут быть установлены в судебном порядке по требованию заинтересованных сторон. Суд наделяется правомочиями при разрешении споров, связанных с разграничением земельных участков, что особенно актуально при спорах между соседями за землю.

Постройка будет частью земельного участка

В настоящее время законодательно установлено, что постройка и земельный участок, на котором она находится, являются самостоятельными предметами правового регулирования. Например, если вы построите здание на чужом земельным участке, то право собственности на постройку сохраниться за вами, а земельный участок, на котором это здание находится, будет принадлежать его фактическому собственнику. Такое положение вещей несомненно приведет к спорам, решение которых будет возможно только в судебном порядке.

Согласно новому Гражданскому Кодексу, постройка будет являться неотъемлемой частью земельного участка в Чехии, на котором оно находится. В случае передачи прав на земельный участок, автоматически передаются и права на постройку. В этом случае при строительстве здания на чужом земельном участке, все права на него переходят к собственнику данного земельного участка, регулирования споров, связанных с имущественными отношениями возможно будет решать только в судебном порядке.

Право строительства на чужом земельном участке сохранится, однако будет регулироваться специальными законодательными положениями, регулирующими порядок получения разрешений на строительство.

Přistavka

Новый Гражданский Кодекс вводит новое определение, который регулирует ситуацию, при которой при постройке дома некоторая его часть по каким-либо причинам выходит на соседский земельный участок, согласно новому законодательству вытекает, что здание, являясь частью земельного участка, будет принадлежать соседу. Однако вводится такой термин как přistavka, согласно которому тот земельный участок, на котором находится часть постройки переходит в собственность владельца здания. В этом случае, собственник постройки обязан компенсировать владельцу земельного участка его стоимость. Указанное правило действует при отсутствие умысла владельца здания на присвоение чужого участка и при наличии объективных причин, делающим невозможным избежать при строительстве расширения границ застройки.

Сервитуты

Сервитуты урегулированы и действующим законодательством. Это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Сервитуты закрепляются в Кадастре недвижимости как обременения и собственник земельного участка не может в одностороннем порядке их снять. Согласно новому законодательству, сервитуты будут распространяться только на земельные участки, поскольку здания и иные постройки не будут классифицироваться как отдельное имущество, не связанное с землей. Наиболее распространенными примерами сервитута являются право прохода через земельный участок, подъездной путь, размещение коммуникаций и др.

Новый Гражданский Кодекс водит и историческое понятия "обременение" и "реальное бремя".

Реальное бремя - возлагает на владельца имущества обязательства по совершению каких-либо действий. Типичным историческим примером такого бремени является обещание отца передать сыну ферму, взамен того, что сын ежегодно будет поставлять отцу три повозки древесины.

Обременение - один из видов сервитутов, при котором на владельца недвижимости в Чехии возлагается обязанность претерпевать определенные ограничения, связанные с фактом использования части его имущества третьими лицами. Новый закон расширяет круг вопросов по регулированию обременений, в частности обременений инженерными сетями.

Вводится еще один вид сервитута - использование опорного строения. Например, если вы построили дом на границе участка, то возможно договориться с соседом на использование им части вашего здания (например несущую стену), как опору для своего дома. В этом случае на вас возлагается обязанность осуществлять контроль текущего состояния опорной стены, в целях профилактики обрушения соседского дома.

Появятся и такие сервитуты, как регулирование вывода желобов, например вы сможете договориться, чтобы ваш желоб заканчивался на соседском участке, о праве отвода дождевых вод за границы собственного участка и др.

Дополнительная долевая и совместная собственность

Имущество может находиться в собственности двух и более лиц, с определением долей (долевая собственность) и без определения долей (совместная собственность). Новое законодательство вводит и новое понятие дополнительная совместная собственность, при которой право собственности на имущество неразрывно связано с иным имуществом. Например, в районе построена новая коттеджная застройка, к которой застройщик провел единственный подъездной путь на земельном участке, не принадлежащем районному муниципалитету. По новому закону будет возможно перевести право собственности по договору в общую долевую собственность владельцев коттеджей этого района, в пропорциях 1/20 части дороги на каждого собственники, с возложением на них обязанности по содержанию этой дороги.

Важным является то, что дополнительная совместная собственность будет неразрывно связана с иным имущество, в нашем случае с коттеджами. Это означает, что при продаже дома, право долевой собственности на подъездную дорогу передается автоматически.

Ограждение

Ограждение - это конструктивное разграничение соседствующих между собой земельных участков, например строительство заборов, изгородей, стен и т.д. В некоторых странах существуют законодательные правила постройки ограждений, например каждый сосед строит ограждения только по правую или только по левую сторону. В Чехии такого регулирования не существовало. Новое законодательство устанавливает совместную обязанность соседствующих субъектов на воздвижение ограждения на основе взаимных договоренностей. При этом независимо от того, кто построил ограждение, обязанность по его содержанию и ремонту несут оба соседствующих субъекта.

В этой связи вводится и правило о высадке деревьев. Гражданский Кодекс регулирует право собственности на плоды, упавшие на участок, с соседского плодового дерева.

Изменения в долевом владении

Нововведения коснутся и института долевого владения. Ликвидируется институт законного преимущественного право покупки доли, при котором собственники имеют преимущественное право приобретения доли недвижимости, выставленной на продажу каким-либо из совладельцев.

В новой редакции закона, право собственника на продажу своей доли не ограничено преимущественными правами других собственников, он имеет право распоряжаться своей долей по своему усмотрению, в том числе отчуждать третьим лицам.

Согласно действующему законодательству, споры относительно общего имущества между собственниками решаются в судебном порядке. Если имущество может быть разделено без нарушений его технических и функциональных свойств, то оно подлежит разделу между собственниками согласно их долям. В случае, если имущество разделу не подлежит, оно может быть выкуплено одним из собственников у других совладельцев на условиях и в порядке, установленных судебным решением. Если собственники не дают согласие на продажу своих долей какому-либо совладельцу, то имущество выставляется на торги. Средства, полученные от реализации имущества на торгах делятся между собственниками пропорционально их долям.

Новый Гражданский Кодекс сохранит положения о разделе общего имущества между собственниками, однако за совладельцами закрепляется право установить, что по истечению 10 летнего срока, они утрачивают претензионное право на раздел этого имущества, недвижимости. При этом указанные договоренности закрепляются в Кадастре недвижимости.